「不勞而獲，地面上生銅錢。」追求完美運勢不會很好，從來沒有人可用運勢挖出來資本。
外國有一個電視節目倉儲物流挖寶王AuctionHunters》，古玩商艾倫和古錢權威專家鐘斯樂在南加州的倉庫交易會上猜想寶藏；另一個當場綜藝節目倉庫淘寶對決StorageWars》一樣，沉封庫房藏著非常大的資本，也有可能是各種各樣廢棄物，誰也不會想到，……
那麼問題來了？
做為外國老百姓新福利彩票的媒體，廢棄倉儲物流如何變成財富密碼？實際上，不但廢舊倉儲物流成為了大家探尋寶藏的區域，正常自助倉儲都是外國最可靠的行業之一。現如今，外國大約是9.5%家庭租用存儲空間；20年公共性存放專案投資均值年化收益率為17.2%，遠遠高於辦公室、零售、公寓樓與行業；並培養出去Publicstorage和Extraspace現階段，外國一共有6家自助倉儲上市公司。
另一方面，十年前在中國最流行的自助倉儲卻有點水土不服情況。其主要商業運營模式等同於租用房地產業。據艾新聞媒體資詢，2020年行業規模為11.4億人民幣，在我國申請註冊自助倉儲公司不夠400家，絕大多數企業依然在「繳納學費」玩命融資階段。
那麼，國外自助倉儲領域的現狀如何，兩國之間的商業運營模式有什麼區別，為什麼觀塘迷你倉儲工作流程尚未進入井噴式發展的過程？由於各種問題，風馬牛房地產研究所將從這些方面進行比較。
01／現狀對比：380億美金VS14億人民幣
這類私人倉庫始於20世際60年代德克薩斯州，一般稱作「迷你倉」，主要運用於個人或一個家庭的日常倉儲物流。最初，規定並不全面，直至90時代才快速提升。21世紀，每一年新設備3000好幾個。
在網上都可以找到的最新報告是，截止到2019年，外國自助倉儲領域年收入已超380億美金，總機器設備數量為4.5-5.占地面積在2萬平方米中間，做到17億平方米。這就意味著自助式存放總數超過外國星巴克和麥當勞商店總數。
外國9.4%的家庭用的自助倉儲，絕大多數設施設備租用率是87%.4%。自助倉儲的維護費約給其他房地產業方法的一半。據外國股票分析師詳細介紹，自助倉儲約30%的入住率能夠實現收入支出。另一方面，自助倉儲幾乎沒有債務，同行業均值債務資本比約為40%。
在外國，有3萬多家不同類型的自助倉儲公司，行業極度分散化。前六大自助倉儲行業龍頭企業，包含每一個人倉儲物流大佬（PSA），全世界自助式存放（SELF），國家存儲關聯公司（NSA），額外室內空間儲放（EXR），CubeSmart（CUBE）和LifeStorage（LSI）總銷售市場占18%，別的大中型自助倉儲網路運營商占9%，其他73%被中小型網路運營商及個人網路運營商佔有。
大家都知道，中國的一些商業運營模式是生搬硬套外國，相同的參照是比較常見的，並不是所有的新專案都很適合中國，柴灣迷你倉庫歸屬於融入的那一種。
2008年，香港初次引入迷你倉庫；直至2012年，迷你倉庫根據初期探索努力嘗試在內地紮根發芽。截止到2020年，在我國迷你倉庫行業規模為11.4億人民幣，同比增加28%；迷你倉庫用品公司353家，在其中註冊資金在500萬元以下迷你倉庫公司270家。
在中國，迷你倉庫更像共用經濟模式風嘴裡的化學物質，先是在北京、上海、廣州、深圳等大都市立於不敗之地，慢慢獲得一線城市的認同。2012年投資融資前期，以風投公司為主導，設立了網易考拉迷你倉庫、中國迷你倉庫、大家迷你倉庫、出色庫房等企業；物流企業漸漸地合理佈局在迷你倉庫領域，早就在2016年，德邦便開始合理佈局中小型倉庫、三藩市快遞、京東貨運物流、中通等公司再次投入市場。
但是，迷你倉庫在中國贏利好像並不容易。按照其2020年年報，公司進行主營業務收入3578.8萬餘元，公司股東純利潤15.59萬餘元。自2016年至今，初次進行正盈利，盈利僅僅一線城市白領的年收入，這並非易事。
02／方法剖析：
國家行業標準高度一致VS多模式並行處理探索階段
與中國銷售市場收益可伶對比，外國迷你倉庫買賣成功，毛利率確實名列前茅，領先公司PublicStorage比如，2021財政年度公司收入為34.16億美金，淨利潤達到18.85億美金，你能算底下賺。
外國倉儲公司做為自助式迷你倉庫發源地，早已轉變成多種多樣樣子、全方位、全方位的外國倉儲物流規定。
現階段，外國中小型倉庫租賃機構分成有著組織與商業組織兩大類，主要包含REITs，地產開發商和廠庫網路運營商等。REITs主要用以房地產商「有著運營」方式為小型倉庫使用權和運營行業中佔據非常大占比；小型倉庫網路運營商大多是以輕資產模式經營，主要是以經營為主導，偏少有著，是小型倉庫運營行業的主要技術專業電力能源。
在這個市場規範化高度一致的外國，大部分品牌主要業務或極度類似，只會在一些小地域。如今，使我們來瞭解一下外國三家最大的一個自助式迷你倉庫公司。
①PublicStorage
現階段，外國有著最大的一個自助倉儲知名品牌PublicStorage，在外國數家連鎖加盟店，基本上每個地方都可以看到，歐洲也是有連鎖加盟店。
PublicStorage店面一般都很大，店面一般在1萬平方米左右，或者有兩三層記憶體空間。市場毛利率保持在40%-50%，運營能力強。根據其官網，存儲類型主要包括以下幾個方面:
一是自助性放機器設備，本人與家庭靈便應用存儲空間，查驗庫存量，整體規劃空間和時間臨時性派發；
二是中小企業的產品，可以為工程建築及承包單位、房地產行業、零售及行業庫存量、藥企提供存儲空間；
三是將車和旅居房車存放停車庫記憶體不夠的家庭裡，包含車輛、輕型卡車、旅居房車和野營車等；
四是船隻貯存，包含船隻、水上摩托車、船隻設備等無蓋、有蓋、密閉式貯存，節約了昂貴海港儲存成本；
第五，操縱氣侯的貯存，如圖片和膠捲、照相機、攝像鏡頭和電子產品、cd唱片和電腦硬碟、電腦硬碟、傳統樂器和其它物件。他們對於環境濕度、溫度與光源有著很高的規定。
除此之外，PublicStorage給予完備的服務專案，包含整理箱和包裝袋子，及其地面防滑和破損的泡沫塑料。
①LifeStorage
之前叫UncleBob’s，也叫SovranSelfStorage，之後改名為LifeStorage。其公司在32個其他國家洲設立加盟連鎖店，絕大多數遍及東部地區和南邊。與上邊對比，PublicStorage，海外覆蓋面較差。
庫房種類也分自已的庫房、商業服務庫房、車輛庫房和更專業的貨車庫房。
②ExtraSpaceStorage
是其他國家繼PublicStorage2007年，排名第二的自助式庫房依然在亞洲地區落戶口，並在新加坡開張。
和中國對比，迷你倉庫關鍵集中化在一線城市，市場中10家著位的迷你倉庫企業可分為三種方法：
中國迷你倉盈利模式分析
①以倉庫為主導，房租收入以房租為主導
中國市場中的大部分迷你倉庫也是從隔開全部租用室內空間轉變成迷你倉庫倉儲物流控制模組，大多數是城市物業的別墅地下室。終究，房租是值得的。
以亞洲最大的一個網易考拉庫房為例子，業務流程遮蓋中國一線城市，店面超出500家。特點是顧客可以自己管理倉庫，輕鬆應對每一個存放難題。
②個性化服務通常是根據服務專案所造成的股權溢價
在個性化服務方面，依據服務專案導致股權溢價。比如，創立於2009年的優質大管家便捷庫房，除開倉庫配送和倉庫規定外，還能給予上門服務評定、取貨、拆裝、包裝運送，同時提供一站式個性定制運輸外包裝零配件服務專案。如果你是一個商業客戶，乃至能夠説明取貨、公佈、外包裝、交貨、交貨等。這是中國少見的根據需求收取費用的連鎖加盟柴灣迷你倉庫。
③挪動小箱子的形式
以北京的迷你倉庫為例子，它提供了一個可移動小盒子。應用軟體框根據四個步驟：訂購、外包裝、推送和取回來。它一般用來貯存週期性的衣物和其它不肯遺失的物件。訂購小盒子最少要提前一天，只要提前大半天取下。
與兩國之間迷你倉方法對比，中國還處在初始階段。大部分城鎮居民所選擇的迷你倉庫非常少，他的發展趨勢面臨眾多磨練。比較之下，我們也可以發覺外國自助倉儲行業特性：
最先，外國迷你倉庫出現工業化進程的市場領導者，在其中絕大多數已經完成現代化擴大和服務平臺的建設。大中型連鎖公司分佈於外國重點城市，租賃戶每日付款房租，一系列有關要求可列有關要求；
次之，外國迷你倉庫的價值增值流程是規範化的，以保證方法的一致性，進行存放開店選址、智慧化應用、服務專案模式構建，乃至人員選擇的統一和規範化，保證更加好的用戶體驗；
第三，高效率多樣化的股權融資、及時糾正和精確的投資價值分析、出色的租賃管理和強悍的成本管理是外國長期租賃小型倉庫企業能保持銷售市場領先水準的優秀基因。
03／金融體系：
對外直接投資REITs基金新專案
實際上，不但在產業發展擴大、規範化建設、租用運營和成本管理層面有所差異，更為關鍵的是，中國迷你倉庫在行業市場中的影響力與外國不一樣。
在海外，自助倉儲是房地產市場的一個子公司，給投資者完成了十分有前景的投資機會，投資方法和期限比其他類型商業房地產更加高效。很多分析師助理記誦了公共性存放，覺得這是將來50年股利分配分派。
有三種方法還可以在外國項目投資柴灣迷你倉庫：
最先，它能夠在國家上直接整體規劃「機會區」自助式儲存器的建立，因為地區限制，外國自助式存放的市場集中度不這麼高，有很多夫婦店鋪，政府部門希望專案投資設計和開發這種行業，投資人能夠有一定的稅收優惠政策。
第二，依據房地產業投資信託基金REITs，自助倉儲REITs在其中大多數是風險投資機構管控自已的自助式存放，或選購別的自助式存放予以處理，並重新對外開放經營，這種自助式存儲使用者租金的穩定的收入。投資人能通過二級交易市場選購自助式庫房REITs項目投資。
從多個房地產業種類REITs就平均收益率來講，自助倉儲REITs在所有REITs中國表現出色，以18.38的股票市盈率在14個房地產業支派中排行第五。1994年至2017年，年平均回報率為17.43%，遠遠高於排名第二的住宅類REITs。
三是國家社科基金，投資人能通過認購專業投資自助倉儲行業資金，間接投資自助倉儲行業。
例如自助倉儲股權投資基金SSFund第一期基金募集經營規模為1000萬美金，最少投資總額為5萬元。投資人必須在外國變成符合要求的投資人，這是一個可能IRR15%，優先選擇盈利為8.65%，撤出期為5-7年。
據悉，本基金一個點是回收利用一些管理方法經營不佳、使用率低直營貯備機器設備。將來，該機構會以機構的形式對收購資產開展升級管理方法，大部分更加重視長線投資。SS基金官網，它的精英團隊更傾向於品牌宣傳及管理。
現階段，國家對迷你倉行業嚴格監管不夠，乃至都還沒執行REITs，外國長期租賃廠庫的股權融資優點對我國自助式迷你倉儲經營企業的參照比較有限。她們能通過更加好的房租主要表現和金融撤出得到盈利，並造就豐厚的盈利。
04/各個方面探尋：
中國銷售市場挑戰與機遇共存
從2008年到中國上海的迷你倉庫已有十年了，但整體發展趨向相對性遲緩。也有幾個重要檢測：
①我國基本國情
老外一生均值搬新家12次，每一年約18%，約5000數萬人商品流通，在其中60%在州內，40%搬至別的州。她們可能會因完婚、離異、學習培訓、旅遊等原因造成更改居所。
在外國文化裡，積極主動的炫耀性消費和的居住，搬至一個省全自動享有本地全自動享有當地社會發展薪水福利保障。除此之外，他們更願意選購高附加值的文化與娛樂用品，如高爾夫推杆、豪華遊輪手工工藝品。迷你倉庫將成為個人興趣愛好和個人隱私的存放區。
除此之外，處理這種問題並也不便宜。不論是初期選購、中後期運用或是中後期消耗，都要耗費大量資產。與其說為以後很有可能有好處的電器產品付錢，比不上租一個觀塘迷你倉庫。
長期性需求與偶發性要求
但是，在中國，經常搬家的現象非常少。住房已有率較高。我堅信多數人不太在意房子裡面的汙漬堆積成庫房；租賃市場不健全。房屋和教育醫療和掛勾。即便工作中產生變化，詳細位元元元元址全部拆除和拆換，大家也更重視找到一個新房子或搬至親朋好友家暫居，大家無須選購不少大中型傢俱和電器產品。
中國也擁有更多的臨時性不經意要求，可能遇到緊急狀況，較多1-3個月，找一個地方庫存商品，1-2年難以複購。但是，外國人能被稱作迷你倉庫的忠實粉絲，他們也會將閒置不用床墊子、舊自行車、小孩玩具和樂器等日常必須品存放在自助式存放中。家庭主婦的確定更重視穩定性，使用期限一般在一年以上。
②大城市
可以這麼說，中國對迷你倉庫市場需求遠遠小於外國，但這並不代表並沒有。就像以上常說，挪動要求，重點城市為培養這一要求熱門話題。自助倉儲是社會發展成了土地必需規定，是城市經濟智慧化系統、專業化、集約化發展的標誌。
自助倉儲適用經濟發達地區、房價高、工資高、居住面積均值市場佔有率低、消費力充足的地域。這需要地理位置優越，接近住宅區或商業街區。比如，外國絕大多數大城市房價與自助倉儲出租率反比。2018年，外國第二大城市洛杉磯的平均房價做到63.4萬美金，自助倉儲出租率僅是8.3%。
又為中國留有工作經驗參照，大型倉儲不可以佔有市區熱鬧地區，迷你倉庫以外，都是中國柴灣迷你倉庫合理佈局的特徵，主要是在一線城市的重要地區，市場的需求是檢驗迷你倉庫物流配送服務運營的核心要素，一線城市顧客能夠滿足一定市場需求，迷你倉庫知名品牌也一直在勾起顧客，認知能力和刺激其業務需求。
③客戶群
從城市的角度看，絕大部分自助倉儲知名品牌都少不了北京、上海、廣州、深圳、杭州等一線城市。實際上，因為這些城市具備人口眾多、工資高、人員流動性大、對新生事物對外開放度高的特性。
這一大城市的生活室內空間不大，有許多亂七八糟的東西，可是住戶非常重視生活品質，因此想要付費找地方存放東西。可是三四線城市的房租非常便宜。與髒汙占空間對比，大家更傾向於將錢花費在休閒活動上。
因而，在我國目標客戶群體易患旅遊景區、地鐵站、飛機場、大型商場、中產階層、長期性出門人群、多胞胎家中、辦公室空間狹小中小型企業，及其拆遷或臨時性租房子的住戶。
④價格
以PublicStorage以洛杉磯某站為例子，小號（5英尺）x每月150美金放屋子物件)每月150美金前後，中等水準規格型號(10英寸x10英尺，可儲放兩個房間物件)約250美金/月，新號(10英寸x25英尺，容下5間臥室物件)約500美金/月。據外商部最新消息，老外年薪21.0億美金，均值6.35萬美金，每月5290美金。
比較之下，柴灣迷你倉庫的價錢並不是特別友善。以迷你考拉倉庫的上海社區倉庫為例子，它遍及社區智慧儲物間。1立方左右庫房大約為300元/月，3立方左右庫房大約為500元/月，11立方左右庫房大約為1600元/月。我堅信，假如大部分上班族有餘錢，他們也會捨得花1600元來改進租用自然環境。
⑤資金投入及各類
從策略角度來看，自助倉儲的運營成本還是比較高的，回收利用成本費很有可能特別慢。僅有庫房成本費、設備投資、員工管理、保險費用、物流費用、行銷推廣費用等早期投資，再加上配備溫度控制器、24小時線上監控系統、搬運裝卸工具、專業物流精英團隊、資深顧問等配套方案。
充分考慮贏利特性，市場培育期的自助倉儲服務專案很困難。
依據中國本人物流業的行業分析報告，假如選購商住用地並改造為自已的倉儲倉庫，其投資回報週期為9.5年；假如是租用後更新改造再租賃的第二房主，其投資回報週期為4.5年。基礎是房租收入是經營成本的5倍，全租率超出30%。
許多迷你倉庫可達到30%全租率，但房租收入是個難題。不然，全租率需要達到80%之上才可以贏利。
結束語
與中國外國自助倉儲行業的現況、特徵和窘境對比，我們應該對該領域有一定的掌握。關鍵在於，不管是哪一種發展方式，自助倉儲的實質，或是依靠室內空間租用和配套方案所產生的現金流量盈利。也是大家都用餐的專業技能的關鍵因素。
現階段，在觀塘迷你倉庫行業已處在初始階段，免不了遭遇各個方面的眾多磨練。在我國自助倉儲營業網點僅有數家，年銷售額僅有10億人民幣上下，這就意味著這一領域還是有很大的探尋室內空間。如果以後REITs市場的遲緩釋放壓力還能給自助倉儲的高速發展帶來一定的機會。